Un chauffage ...........

.......... de belle facture !

Notre CS sans culotte (sinon plus) nous a entraîné à stagner et toujours repousser des évidences

Manque de temps (vs griot)? ou plus grave, de compétences ?

Cependant, un minimum de jugeote permettait dès les débuts de notre vie collective de rassembler les données du système

Bien au contraire, que d'erreurs ou de prévarications ont ponctués 10 années

Copropriétaire lambda, mais curieux et soucieux de comprendre, je ne suis investi notamment sur ce dossier ; toutes mes recommandations ont été niées par des individus sans doute gênés dans leur comportement mais au détriment de la collectivité !

Mon testament se résume à deux "rapports" présentés ci-après et je déplore l'individualisme et l'intolérance d'un CS qui continue à nous leurrer - mais sans doute, nous le valons bien !

Rapport n° 1

Etoile Marine et l’énergie thermique

Un audit …………………. à ma façon

Dès 2005, il était possible et loisible de rendre connaissance des équipements communs de notre copropriété et notamment de leurs performances.

Le chauffage/climatisation vu par les utilisateurs (donc les payeurs) est un sujet pertinent car il représente plus de 30 % de nos charges courantes et est la source de quelques travaux spéciaux.

Pour ce poste, nous nous sommes contentés de subir et surtout de choisir (2008) un prestataire trop gourmand et potentiellement dangereux (le risque des « gros ») ; le manque de compétences mais principalement d’intérêt de nos élus a passablement pourri les choses, sans oublier le fabuleux no man’s land de notre règlement ouvrant la porte à toutes les interprétations.

En juillet 2012, les données essentielles du DPE collectif étaient connues avec une hésitation (moyenne 150) entre classe C et classe D (selon des DPE individuels réglementaires) et un maximum de 170 (estimé défavorablement au prorata des locaux occupés partiellement). Toutes les données correspondantes avec scénarii possibles ont alors été communiquées à notre Conseil Syndical (Monsieur Paulais) suite à sollicitation (personnelle) utile à constituer une commission ad hoc.

Nb. Pour mémoire les échelles des classements officiels ; le classement gaz à effet de serre est accessoire ; il convient de noter que, en tout électrique (notre cas), un classement en C ou D n’est pas une tare ; ainsi le coût du kWh ep est de l’ordre de 5.5 c€ ou dit autrement, un chauffage gaz par exemple nous classerait « automatiquement » en B ! 

En 2012, une consultation de l’entreprise Carrier (fournisseur des PAC actuelles) avait permis la connaissance des données suivantes : 

·         Durée de vie normale 15 ans si l’exploitation a été correcte et respectueuse des recommandations constructeurs (ceci n’a pas été le cas)

·         Un remplacement à puissance identique avec un matériel « moderne » de l’ordre de 120 000 euros (TTC), et gain de 30 % (COP et Débit d’eau) en exploitation annuelle

·         Selon le DPE, une étude sur la base d’une puissance réduite était proposée

Antérieurement quelques alertes avaient été stigmatisées comme l’état (corrosion et isolation) du circuit hydraulique (liaison PAC / appartements et locaux raccordés) et surtout au niveau des UTA (réputées privatives selon une décision récente d’AG – mdr), le comptage et l’embouage. 

Ainsi, les connaissances accumulées permettent le diagnostic suivant :

ü  Le système (PAC – Réseau – UTA) est optimal dans son principe – sauf pour un ensemble avec résidence secondaire – il sous-entend un raccordement de tous les locaux ce qui n’est pas le cas.

ü  Le comptage de répartition est un peu stupide dans la mesure où non obligatoire et nécessitant un surcoût de 20 % pour répartir les dépenses affectées (lol) – de plus, il est inadapté au besoin actuel !

ü  L’état du réseau de distribution est assez « troublant » selon son niveau de corrosion inconnu, mais aussi avec un niveau d’embouage très préjudiciable au rendement des UTA (perte de 30% en moyenne – base AVISO)

ü  L’isolation du réseau est incorrecte et non conforme au CDC CRUDELI ! perte estimée à 0.4 W/m.K

ü  Le confort « prévu » est satisfaisant avec une implantation optimale des UTA dans les appartements ; l’inconfort « exprimé » résulte principalement de l’exploitation incorrecte de Cofély, mais aussi de nos ventilations et/ou infiltrations non réglées (réception individuelle et aussi collective !)

Sur le plan technique, un suivi (depuis 2007) a constaté la constance d’un ratio significatif de la déperdition thermique totale des locaux chauffés ; ce ratio de 1.2 W / m².K concerne uniquement le chauffage – il a été confirmé par un calcul rapide (selon les équations stipulées par décret …..). D’autre part, une compilation simple de données (de 2005 à 2013) a déterminé une constante de 130 kWh / DJU (+/- 5%) pour l’ensemble des locaux chauffés (ou réputés chauffés)

Ces deux données sont cohérentes et traduites au niveau des consommateurs donnent de l’ordre de 43 kWh / m². an à comparer avec une répartition « officielle » moyenne de 36 (chauffage seul)

Il peut être loisible de crier cocorico selon les données de notre parc de compteur, mais attention à l’incertitude de ces derniers, soit +/- 30 % au point de fonctionnement moyen sans oublier un rapport de 0 à 4 fois la moyenne entre nous !

Dans cet esprit, et dès 2010 tous les ingrédients utiles aux décisions étaient réunis soit :

Ø  URGENCE 1 :

Etat du réseau et sa pérennité (> 20 ans) à assurer - isolation = gain de 4000 € / an

Ø  URGENCE 1 bis  :

Réduction des débits - gain de 5500 € / an

Ø  URGENCE 1 ter :

Mise en cause des contrats (Cofély et EDF) - gain de 4500 € / an

Nb : les investissements pour 1 bis et 1 ter étant au maximum de 10 000 € (équilibrage compris)

Ø  URGENCE 2 :

Prospection pour remplacement des PAC (2015 à 2019) – gain de 6000 € - investissement  optimum de l’ordre de 100 000 € avec définition des besoins réels

o   URGENCE 3 :

Etat des UTA ; les doléances sont principalement le reflet des carences de Cofély !

Equipement de batteries électriques (250 € par UTA)

Cet audit ne serait pas complet si l’aspect copropriété n’était pas exposé :

o   Sujet non traité par notre règlement

o   La décision initiale du contrat exploitation Crudeli est de la seule responsabilité de notre CS de l’époque ……….– il est vrai que le chauffage n’était pas le souci principal à l’époque

o   Autorisation aux locaux commerciaux de faire à leur guise  ……….. avec l’accord du CS (dixit notre promoteur) – à noter l’aubaine pour Crudeli qui n’a pas câblé Cotre et Dune

o   Les répartitions ont été chaotiques et souvent burlesques comme en 2008

o   Le changement de parc compteur a été un coup fourré …. dans tous les sens du terme avec votes non démocratiques ! Le prestataire nous aurait arnaqués ?

o   Deux résolutions d’AG sont assez nébuleuses notamment en termes de quorum :

-          R n° 9 du 14/04/2011 – article 25-1 – 5574/6250 pas tous concernés par l’équipement commun [UTA privative]

-          R n° 24 du 01/06 2013 –article 24 – 5494/ 5835, et de même …. [Compteur en collectif]

o   Déni du critère de l’utilité – « surcoût » cumulé de l’ordre de l’ordre de 30 000 euros au détriment des payeurs et depuis l’origine

o   Le système est un tout et comment peut-on ne pas traiter des UTA ……… ceci est un non-sens selon la définition d’une charge commune spéciale !

En résumé, qui vote ……….et qui paie ? Ceci est une question sinon une résolution non à l’ODJ et son absence peut-elle en ruiner le profit (appel TGI, …….) ?

Examen de la prestation Atmosphère :

Ø  Il est dommage, pour 8970 € ; que le résultat n’est pas été communiqué plus tôt soit fin 2013

Ø  Merci à Floran Castets pour la communication du rapport complet dès le 21 novembre

Ø  Casse-tête assez fabuleux pour « admettre » la cohérence des diagnostics (réel, théorie, comptage) – il est vrai que tant les kWh ep que les références de surfaces multiples ne facilitent pas la lecture

Ø  Travail pertinent (merci le logicien et Sieur Lefevre) pour les Ubat en particulier – le résultat pourrait/devrait déboucher vers un coefficient d’adéquation par bâtiment, avec +/- 15 % rien que pour ce poste

Ø  Quelques coquilles, la plus drôle étant la conso de 241,7 kWhep/m².an pour la résidence (page 47) –Egalement le calcul réglementaire qui neutralise Brise et Dune en climatisation

Ø  Certains postes sont (à mon avis) erronés, comme :

-          L’ECS qui selon les données retenues correspondrait pratiquement à chauffer 100 % de la consommation d’eau froide de la résidence

-          La charge ventilation qui n’est pas cohérente tant avec les débits que avec la consommation d’électricité en FG ….. (écart de 3 % sur le total)

-          La charge pompes de circulation qui selon expertise (2008) est minimisée de 30 %

Ø  Pour le bâti, les déperditions de ventilation et d’infiltration me semblent disproportionnées soit 36 % vs 64 % pour les surfaces et ne sont pas documentées !!!

Ø  Cependant, félicitations et bravo ……….. pour un travail pas payé cher !!! au grand dam de Monsieur Valéro

Rapport n° 2

Etoile Marine et l’énergie électrique

Un DPE …………. à ma façon

(Le DPE est le Diagnostic de Performance Energétique)

        

Les années se suivent et se ressemblent, et depuis 10 ans (déjà) nous connaissons tous parfaitement et selon nos comptes approuvés en AG, tant les euros payés à EDF que les kWh correspondants.

Avec la connaissance de nos installations, il est aisé de répartir les kWh selon les rubriques suivantes (rubriques pertinentes issues du DPE réglementaire) ; une remarquable constance est constatée!

Rubriques		kWh / an	Base
Chauffage/Clim	PAC distribué	167 000
	Circulation	75 000	11.2 kW
	Pertes	33.000	0.4 W/ m. K
Communs (SG)	(VMC, écl.  …)	66 000	Comptes
Ascenseurs		9 000	Comptes
Eau chaude	Privatif	67 000	30 % de l’eau
Eclairage	Privatif	40 000	1.5 lm/m²
TOTAL		457 000	~ 69 000 €

Afin d’accéder au « DPE » en kWh / m² - en énergie finale – il suffit de diviser par la surface concernée ! Qui peut être :

« Type de surface »	En m²
Surface totale habitable (dont LC)	10 600
Surface chauffée	8 300
Surface occupée à 100 %	6 300

Compte tenu du poids prépondérant du chauffage, le calcul moyen par excès donne un « DPE » de 457 000/8 330 = 5.5 et x 2.58 (conversion  en énergie primaire) = 142 et classe C

Par excès également, nous obtenons 190 au maximum avec une occupation à 76 %

Il est loisible d’extrapoler une résidence occupée et chauffée à 100 % ; l’augmentation de consommation serait de l’ordre 40 000 en PAC, 1000 en Ascenseurs, 18 000 en ECS et 10 000 en éclairage, soit un total de 526 000 et …… 128 au palmarès

Les économies potentielles coulent de source et en particulier avec le poste Ch/Clim où selon les Urgences 1 et 2 définies le gain kWh potentiel est de 110 000 (énergie finale = « EDF »)

Le « DPE » collectif deviendrait 101 (utilisation 100 %) et « flirte » avec la Classe B

Sur la base des surfaces « chauffées » actuelles, le « DPE » ressortirait à 116 !

Pour conclure, en monnaie et par an, l’Urgence 1 économise 9 500 € (kWh) h + 3 à 6000 € (prestataire et fournisseur) ; l’Urgence 2 économisera à terme (5 PAC) 6000 €.