.......... de belle facture !
Notre CS sans culotte (sinon plus) nous a entraîné à stagner et toujours repousser des évidences
Cependant, un minimum de jugeote permettait dès les débuts de notre vie collective de rassembler les données du système
Copropriétaire lambda, mais curieux et soucieux de comprendre, je ne suis investi notamment sur ce dossier ; toutes mes recommandations ont été niées par des individus sans doute gênés dans leur comportement mais au détriment de la collectivité !
Mon testament se résume à deux "rapports" présentés ci-après et je déplore l'individualisme et l'intolérance d'un CS qui continue à nous leurrer - mais sans doute,
nous le valons bien !
Rapport n° 1
Etoile
Marine et l’énergie thermique
Un audit
…………………. à ma façon
Dès 2005, il était possible et loisible de rendre
connaissance des équipements communs de notre copropriété et notamment de leurs
performances.
Le chauffage/climatisation vu par les
utilisateurs (donc les payeurs) est un sujet pertinent car il représente plus
de 30 % de nos charges courantes et est la source de quelques travaux spéciaux.
Pour ce poste, nous nous sommes contentés
de subir et surtout de choisir (2008) un prestataire trop gourmand et
potentiellement dangereux (le risque des « gros ») ; le manque
de compétences mais principalement d’intérêt de nos élus a passablement pourri
les choses, sans oublier le fabuleux no
man’s land de notre règlement ouvrant la porte à toutes les
interprétations.
En
juillet 2012, les données essentielles du DPE collectif étaient connues avec
une hésitation (moyenne 150) entre classe C et classe D (selon des DPE
individuels réglementaires) et un maximum de 170 (estimé défavorablement au
prorata des locaux occupés partiellement). Toutes les données correspondantes
avec scénarii possibles ont alors été communiquées à notre Conseil Syndical (Monsieur
Paulais) suite à sollicitation (personnelle) utile à constituer une commission
ad hoc.
Nb. Pour mémoire les échelles des
classements officiels ; le classement gaz à effet de serre est accessoire ;
il convient de noter que, en tout électrique (notre cas), un classement en C ou
D n’est pas une tare ; ainsi le coût du kWh ep est de l’ordre de 5.5 c€ ou
dit autrement, un chauffage gaz par exemple nous classerait
« automatiquement » en B !
En 2012,
une consultation de l’entreprise Carrier (fournisseur des PAC actuelles) avait
permis la connaissance des données suivantes :
·
Durée
de vie normale 15 ans si l’exploitation a été correcte et respectueuse des
recommandations constructeurs (ceci n’a pas été le cas)
·
Un
remplacement à puissance identique avec un matériel « moderne » de
l’ordre de 120 000 euros (TTC), et gain de 30 % (COP et Débit d’eau) en
exploitation annuelle
·
Selon
le DPE, une étude sur la base d’une puissance réduite était proposée
Antérieurement quelques alertes avaient été
stigmatisées comme l’état (corrosion et isolation) du circuit hydraulique
(liaison PAC / appartements et locaux raccordés) et surtout au niveau des UTA (réputées
privatives selon une décision récente d’AG – mdr), le comptage et l’embouage.
Ainsi,
les connaissances accumulées permettent le diagnostic suivant :
ü
Le
système (PAC – Réseau – UTA) est optimal dans son principe – sauf pour un
ensemble avec résidence secondaire – il sous-entend un raccordement de tous les
locaux ce qui n’est pas le cas.
ü
Le
comptage de répartition est un peu stupide dans la mesure où non obligatoire et
nécessitant un surcoût de 20 % pour répartir les dépenses affectées (lol) – de
plus, il est inadapté au besoin actuel !
ü
L’état
du réseau de distribution est assez « troublant » selon son niveau de
corrosion inconnu, mais aussi avec un niveau d’embouage très préjudiciable au
rendement des UTA (perte de 30% en moyenne – base AVISO)
ü
L’isolation
du réseau est incorrecte et non conforme au CDC CRUDELI ! perte estimée à
0.4 W/m.K
ü
Le
confort « prévu » est satisfaisant avec une implantation optimale des
UTA dans les appartements ; l’inconfort « exprimé » résulte
principalement de l’exploitation incorrecte de Cofély, mais aussi de nos
ventilations et/ou infiltrations non réglées (réception individuelle et aussi
collective !)
Sur le
plan technique, un suivi (depuis 2007) a constaté la constance d’un ratio
significatif de la déperdition thermique totale des locaux chauffés ; ce
ratio de 1.2 W / m².K concerne
uniquement le chauffage – il a été confirmé par un calcul rapide (selon les
équations stipulées par décret …..). D’autre part, une compilation simple de
données (de 2005 à 2013) a déterminé une constante de 130 kWh / DJU (+/- 5%) pour l’ensemble des locaux chauffés (ou
réputés chauffés)
Ces deux
données sont cohérentes et traduites au niveau des consommateurs donnent de
l’ordre de 43 kWh / m². an à comparer avec une répartition « officielle »
moyenne de 36 (chauffage seul)
Il peut être loisible de crier cocorico
selon les données de notre parc de compteur, mais attention à l’incertitude de
ces derniers, soit +/- 30 % au point de fonctionnement moyen sans oublier un
rapport de 0 à 4 fois la moyenne
entre nous !
Dans cet esprit, et dès 2010 tous les ingrédients utiles aux décisions étaient réunis
soit :
Ø URGENCE 1 :
Etat du réseau et sa pérennité (> 20
ans) à assurer - isolation = gain de 4000 € / an
Ø URGENCE 1 bis :
Réduction des débits - gain de 5500 € / an
Ø URGENCE 1 ter :
Mise en cause des contrats (Cofély et EDF)
- gain de 4500 € / an
Nb : les investissements pour 1 bis et
1 ter étant au maximum de 10 000 € (équilibrage compris)
Ø URGENCE 2 :
Prospection pour remplacement des PAC (2015
à 2019) – gain de 6000 € - investissement
optimum de l’ordre de 100 000 € avec définition des besoins réels
o URGENCE 3 :
Etat des UTA ; les doléances sont
principalement le reflet des carences de Cofély !
Equipement de batteries électriques (250 €
par UTA)
Cet audit ne serait pas complet si l’aspect
copropriété n’était pas exposé :
o Sujet non traité par notre règlement
o La décision initiale du contrat
exploitation Crudeli est de la seule responsabilité de notre CS de l’époque
……….– il est vrai que le chauffage n’était pas le souci principal à l’époque
o Autorisation aux locaux commerciaux de
faire à leur guise ……….. avec l’accord
du CS (dixit notre promoteur) – à noter l’aubaine pour Crudeli qui n’a pas câblé
Cotre et Dune
o Les répartitions ont été chaotiques et
souvent burlesques comme en 2008
o Le changement de parc compteur a été un
coup fourré …. dans tous les sens du terme avec votes non démocratiques !
Le prestataire nous aurait arnaqués ?
o Deux résolutions d’AG sont assez nébuleuses
notamment en termes de quorum :
-
R n° 9
du 14/04/2011 – article 25-1 – 5574/6250 pas tous concernés par l’équipement
commun [UTA privative]
-
R n°
24 du 01/06 2013 –article 24 – 5494/ 5835, et de même …. [Compteur en collectif]
o Déni du critère de l’utilité – « surcoût »
cumulé de l’ordre de l’ordre de 30 000 euros au détriment des payeurs et
depuis l’origine
o Le système est un tout et comment peut-on
ne pas traiter des UTA ……… ceci est un non-sens selon la définition d’une
charge commune spéciale !
En
résumé, qui vote ……….et qui paie ? Ceci est une question sinon une
résolution non à l’ODJ et son absence peut-elle en ruiner le profit (appel TGI,
…….) ?
Examen
de la prestation Atmosphère :
Ø Il est dommage, pour 8970 € ; que le
résultat n’est pas été communiqué plus tôt soit fin 2013
Ø Merci à Floran Castets pour la
communication du rapport complet dès le 21 novembre
Ø Casse-tête assez fabuleux pour « admettre »
la cohérence des diagnostics (réel, théorie, comptage) – il est vrai que tant
les kWh ep que les références de surfaces multiples ne facilitent pas la
lecture
Ø Travail pertinent (merci le logicien et
Sieur Lefevre) pour les Ubat en particulier – le résultat pourrait/devrait
déboucher vers un coefficient d’adéquation par bâtiment, avec +/- 15 % rien que
pour ce poste
Ø Quelques coquilles, la plus drôle étant la
conso de 241,7 kWhep/m².an pour la résidence (page 47) –Egalement le calcul
réglementaire qui neutralise Brise et Dune en climatisation
Ø Certains postes sont (à mon avis) erronés,
comme :
-
L’ECS
qui selon les données retenues correspondrait pratiquement à chauffer 100 % de
la consommation d’eau froide de la résidence
-
La
charge ventilation qui n’est pas cohérente tant avec les débits que avec la
consommation d’électricité en FG ….. (écart de 3 % sur le total)
-
La
charge pompes de circulation qui selon expertise (2008) est minimisée de 30 %
Ø Pour le bâti, les déperditions de
ventilation et d’infiltration me semblent disproportionnées soit 36 % vs 64 %
pour les surfaces et ne sont pas documentées !!!
Ø Cependant, félicitations et bravo ………..
pour un travail pas payé cher !!! au grand dam de Monsieur Valéro
Rapport n° 2
Etoile
Marine et l’énergie électrique
Un DPE ………….
à ma façon
(Le DPE est le Diagnostic de Performance
Energétique)
Les
années se suivent et se ressemblent, et depuis 10 ans (déjà) nous connaissons
tous parfaitement et selon nos comptes approuvés en AG, tant les euros payés à
EDF que les kWh correspondants.
Avec la
connaissance de nos installations, il est aisé de répartir les kWh selon les
rubriques suivantes (rubriques pertinentes issues du DPE réglementaire) ;
une remarquable constance est constatée!
|
Rubriques
|
kWh
/ an
|
Base
|
|
Chauffage/Clim
|
PAC
distribué
|
167
000
|
|
|
Circulation
|
75
000
|
11.2 kW
|
|
Pertes
|
33.000
|
0.4 W/
m. K
|
|
Communs
(SG)
|
(VMC,
écl. …)
|
66
000
|
Comptes
|
|
Ascenseurs
|
|
9
000
|
Comptes
|
|
Eau
chaude
|
Privatif
|
67
000
|
30 % de
l’eau
|
|
Eclairage
|
Privatif
|
40
000
|
1.5
lm/m²
|
|
TOTAL
|
457
000
|
~
69 000 €
|
Afin
d’accéder au « DPE » en kWh / m² - en énergie finale – il suffit de
diviser par la surface concernée ! Qui peut être :
|
« Type
de surface »
|
En
m²
|
|
Surface
totale habitable (dont LC)
|
10
600
|
|
Surface
chauffée
|
8
300
|
|
Surface
occupée à 100 %
|
6
300
|
Compte
tenu du poids prépondérant du chauffage, le calcul moyen par excès donne un
« DPE » de 457 000/8 330 = 5.5 et x 2.58 (conversion en énergie primaire) = 142 et classe C
Par excès
également, nous obtenons 190 au
maximum avec une occupation à 76 %
Il est
loisible d’extrapoler une résidence occupée et chauffée à 100 % ;
l’augmentation de consommation serait de l’ordre 40 000 en PAC, 1000 en
Ascenseurs, 18 000 en ECS et 10 000 en éclairage, soit un total de
526 000 et …… 128 au palmarès
Les
économies potentielles coulent de source et en particulier avec le poste
Ch/Clim où selon les Urgences 1 et 2 définies le gain kWh potentiel est de 110 000
(énergie finale = « EDF »)
Le « DPE » collectif
deviendrait 101 (utilisation 100 %)
et « flirte » avec la Classe B
Sur la
base des surfaces « chauffées » actuelles, le « DPE »
ressortirait à 116 !
Pour
conclure, en monnaie et par an, l’Urgence 1 économise 9 500 € (kWh) h + 3 à
6000 € (prestataire et fournisseur) ; l’Urgence 2 économisera à terme (5
PAC) 6000 €.
